LA REPRISE DE LOGEMENT ET L’ÉVICTION

Tant que vous respectez vos obligations, vous avez le droit de conserver votre logement, sauf dans quelques cas d’exceptions qui permettent au propriétaire de reprendre celui-ci. Si vous ne voulez pas partir, seule une décision de la Régie du logement, peut vous obliger à quitter votre logement.

 

Qu’est-ce que la reprise de logement?

C’est quand un propriétaire veut reprendre votre logement pour y loger quelqu’un d’autre.

Le propriétaire peut reprendre le logement pour :

• l’habiter lui-même;

• loger ses enfants et ses parents;

• loger son ex-conjoint(e) (séparé(e) ou divorcé(e)) ou tout autre membre de sa famille ou de sa belle-famille dont il est le principal soutien.

En principe, le propriétaire peut reprendre le logement seulement s’il en est le seul propriétaire ou s’il est copropriétaire avec son conjoint. Par exemple, une personne qui possède en copropriété indivise un immeuble avec son frère ne pourra reprendre le logement pour y loger sa famille. De même, si votre propriétaire est une compagnie, il n’a pas le droit de reprendre votre logement sans votre consentement. Notez bien que le propriétaire ne peut jamais reprendre le logement avant la fin du bail, sauf si cela vous convient.

Qu’est-ce que l’éviction?

Le propriétaire peut évincer un locataire lorsqu’il désire subdiviser le logement, le démolir, l’agrandir ou changer son affectation. Par exemple, votre propriétaire décide de transformer votre 6 et demi en deux 3 et demi, ou il veut le changer en commerce. Dans ce cas, vous avez peut-être le moyen de vous défendre avec les règlements municipaux touchant le zonage. Contactez votre comité logement si vous vivez cette situation. Le propriétaire ne peut jamais évincer un locataire avant la fin du bail, sauf si cela vous convient. Notez que pour l’éviction, le propriétaire peut être des co-propriétaires ou même une compagnie.

Les avis et les délais que doit respecter le propriétaire

Le propriétaire doit obligatoirement vous transmettre un avis écrit qui doit indiquer, dans le cas d’une reprise de logement, la date prévue de la reprise, l’identité du futur locataire et son lien avec le propriétaire. Dans le cas de l’éviction, il doit indiquer la date prévue de l’éviction et la raison.

Le délai d’envoi de l’avis que doit respecter le propriétaire dépend de la durée du bail.

Les délais pour une Reprise de logement ou une éviction

 

Durée du bailDélai de l’avis que le propriétaire doit vous transmettre
6 mois ou moinsAu moins 1 mois avant la fin du bail
Plus de 6 moisAu moins 6 mois avant la fin du bail
indéterminée6 mois avant la date à laquelle le propriétaire veut reprendre son logement

Donc, si vous avez signé un bail d’un an qui débute le 1er juillet 2006 et prend fin le 30 juin 2007, le propriétaire devra vous envoyer l’avis au plus tard le 31 décembre 2006.

Attention! La reprise de logement ou l’éviction peut avoir lieu à une date après la date prévue, soit à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal ou s’il y a entente entre les parties.

Les délais de réponses pour le locataire

L’une des principales différences entre la reprise de logement et l’éviction porte sur la réponse du locataire.

En effet, dans le cas de la reprise de logement, vous avez un mois après la réception de l’avis pour répondre à votre propriétaire. La loi prévoit que si vous ne répondez pas, votre absence de réponse équivaut à un refus de déménager.

Si vous désirez vous opposer à l’éviction, vous devrez dans le mois suivant la réception de l’avis d’éviction, ouvrir un dossier d’opposition à l’éviction directement à la Régie du logement. Si vous n’ouvrez pas de dossier à la Régie, c’est que vous acceptez de quitter le logement.

Vous n’êtes pas obligé d’accepter de déménager

Si vous refusez la reprise, le propriétaire doit alors s’adresser à la Régie dans le mois suivant votre refus pour obtenir l’autorisation de reprendre son logement. Il devra faire la preuve qu’il veut vraiment reprendre pour les raisons énoncées dans l’avis. La Régie n’autorisera pas la reprise si elle découvre que la véritable raison du propriétaire est la volonté de se débarrasser d’un locataire qu’il juge indésirable ou d’augmenter le loyer. La personne qui est supposée aller vivre chez vous doit aller témoigner. Le propriétaire devra alors prouver le lien de parenté et, selon le cas, qu’il est le principal soutien de cette personne (le soutien peut être financier ou autre). Si le propriétaire décide d’y habiter lui-même, il devra prouver qu’il s’installera dans le logement.

Par ailleurs, si un autre logement du propriétaire est disponible à la date prévue de la reprise et que ce logement est équivalent au vôtre (même genre, environs et loyer), il ne pourra reprendre votre logement sans obtenir votre consentement.

Dans le cas de l’éviction, si vous vous opposez, le propriétaire devra faire la preuve, à la Régie du logement, de son intention réelle de subdiviser, agrandir ou changer l’affectation du logement.

L’indemnité en faveur du locataire

L’autre différence importante entre la reprise et l’éviction est le montant de l’indemnité.

Dans tous les cas de reprise, le locataire est en droit de demander une indemnité. Mais malheureusement, cette indemnité n’est pas automatique : vous l’obtiendrez seulement si vous le demander. Avant d’accepter une reprise de logement, vous pouvez tenter de négocier une indemnité raisonnable avec le propriétaire.

Dans le cas d’une éviction, le propriétaire doit payer au locataire à titre d’indemnisation un montant équivalent à 3 mois de loyer, à l’expiration du bail, plus des frais raisonnables de déménagement, sur présentation des factures. Le locataire peut demander à la Régie un montant plus élevé s’il considère qu’il a subi de nombreux inconvénients.

Dans les faits, un locataire qui subit une éviction aura souvent une indemnité plus généreuse que celle qu’obtiendrait un locataire qui subit une reprise.

Qu’est-ce que je peux faire si le propriétaire est de mauvaise foi?

Il y a mauvaise foi du propriétaire lorsque la reprise ou l’éviction est faite pour une raison autre que celle permise par la loi ou lorsque le tribunal a refusé de l’autoriser.

Si l’éviction ou la reprise du logement a été obtenue de mauvaise foi, que vous l’ayez contesté ou pas, vous pouvez demander des dommages-intérêts au propriétaire. Vous pouvez également demander à la Régie du logement que le propriétaire fautif soit condamné à vous payer des dommages-intérêts punitifs (en argent), ce qui veut dire qu’il sera puni légalement pour l’acte commis.

Après votre départ, si vous vous rendez compte que le propriétaire n’a pas loué le logement à la personne identifiée dans l’avis, vous pouvez vous adresser à la Régie pour obtenir compensation pour les dommages que vous avez subis. Votre demande doit être appuyée d’une preuve de l’occupant, c’est-à-dire que ce sera à vous de prouver que le logement n’est pas utilisé comme prévu.

Qu’arrive-t-il si le propriétaire ne procède pas à la reprise du logement ou à l’éviction?

Le propriétaire doit continuer de vous louer le logement si :

• il décide de ne pas reprendre le logement;

• il n’exerce pas ses droits de reprise ou d’éviction à la date prévue à l’avis ou fixée par la Régie;

• la Régie refuse la reprise ou l’éviction.

Néanmoins, le propriétaire pourra demander à la Régie la fixation du loyer dans le mois suivant la décision du tribunal.